Vanlige spørsmål og begreper

Hva du kan bygge på eiendommen din uten å søke er avhengig av ulike forhold. Du må først sjekke ut om det du skal bygge eller gjøre (tiltaket) følger de reglene som gjelder i plan- og bygningsloven, byggeteknisk forskrift, kommuneplanen, eventuell reguleringsplan på eiendommen og kommunale vedtekter. Tiltaket må heller ikke komme i strid med annet regelverk. Vær spesielt oppmerksom på at du ikke bygger over byggegrense mot vei, over ledninger i grunnen, eller i strid med utnyttelsesgraden på din eiendom.

Det betyr at du i mange tilfeller ikke har lov til å utføre tiltaket uten å få tillatelse først. Det er derfor viktig at du setter deg inn i hva som lovlig kan oppføres på din eiendom. Det er viktig å merke seg at fritak fra søknadsplikten ikke er det samme som en tillatelse.

Typiske tiltak som kan være unntatt fra søknadsplikten er mindre frittliggende bygninger som garasje og bod, samt mindre tilbygg, levegg, gjerder, etc.

Dersom du er usikker eller trenger opplysninger om eiendommen din, kan du ta kontakt med byggesaksvakten eller sende en epost til post@sandefjord.kommune.no.

Alle bygg skal registreres i kommunens kartbase. Når du har oppført et tiltak uten å søke, Melding om frittliggende bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt.

Vi har byggesaksvakt alle hverdager fra 09.00 – 14:00.

Telefon er 33 41 60 00 (Sentralbordet på rådhuset) og du vil bli satt over til en vakttelefon. Besøksadresse er Rådhuset, Sandefjordveien 3.

Ved henvendelse vil du komme til første ledige saksbehandler.

Dette er et tilbud beregnet på de som ennå ikke har sendt inn bygge-/delesak. Har du spørsmål om pågående byggesaker, kontakter du saksbehandler i saken.

Vi kan gi informasjon om:

• Byggetiltaket er søknadspliktig
• Hvorvidt du kan søke (og bygge) selv, eller må ha hjelp av fagfolk (ansvarlig søker)
• Hvordan du søker og hvilke dokumentasjon som kreves
• Hvor du kan finne gjeldende lover, forskrifter og bestemmelser (Mest brukt er Plan og bygningsloven, forvaltningsloven, TEK17 og SAK10)
• Hvor du kan finne gjeldende reguleringsplan- og kommuneplanbestemmelser for din eiendom · Hvordan du bestiller situasjonskart og naboliste
• Hvordan du bestiller forhåndskonferanse, hvis du har behov for det
• Hvor du finner søknadsskjemaer

Vi kan dessverre ikke hjelpe med:

• Å vurdere om byggetiltaket kan godkjennes. Dette må vurderes av saksbehandler når saken er mottatt i komplett stand
• Å fylle ut søknadsskjemaer eller kontrollere søknaden din
• Å vurdere om dokumentasjonen er god nok for å få behandlet saken
• Å vurdere en sak som er til behandling hos en annen saksbehandler

Planstatusen på eiendommen din finner du ved å gå inn kommunens kart. Søk opp eiendommen med gårds- og bruksnummer. Øverst til venstre markeres «Arealplaner». Kommer det opp farger på eiendommen din, så ligger eiendommen din innenfor en reguleringsplan. I kolonnen til venstre kan du trykke opp gjeldende plankart og bestemmelser. Blir eiendommen din «hvit» er det kommuneplanen som gjelder.

Her er en veileder til hvor stort i areal du kan bygge.

I nesten alle tilfeller er gesimshøyde distansen mellom gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygget og skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten.
Mønehøyde er høyde til skjæringen mellom to skrå flater. Mønehøyde måles også fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygget.

Se § 6-2 i Veiledning

Ønsker du å dele eiendommen din (skille ut tomt), må du søke om opprettelse av ny grunneiendom. Ved opprettelse av ny grunneiendom blir det etablert en ny selvstendig eiendom med eget gårds- og bruksnummer.

Opprettelse av ny grunneiendom innebærer to tjenester/prosesser:

• Tillatelse til opprettelse av ny grunneiendom (deling)
• Oppmålingsforretning (grensepunktene blir merket, nye grenser registreres i eiendomsregisteret og nytt bruksnummer tinglyses)

Du kan bestille begge tjenestene samtidig, ved å fylle ut dette skjemaet her: Oppmålingsforretning søknad og rekvisisjon Søknaden må nabovarsles. 

Dersom søknaden avviker fra reguleringsplanen må du søke om reguleringsendring, eventuelt så må du søke om dispensasjon. Dispensasjon skrives i eget brev og må begrunnes.

Kommunen kan godkjenne deg for ansvarsrett som selvbygger for byggetiltak på din egen bolig eller din egen fritidsbolig. Det forutsetter at du sannsynliggjøre nødvendig kompetanse ved

• Egen utdannelse og/eller praksis (kurs)
• Bruk av medhjelpers utdannelse og/eller praksis
• Bruk av innleid foretak

Husk at du har ansvaret for å utføre arbeidet i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven. Ansvarsrett kan gis for funksjonene søker, prosjekterende og utførende for fagområder i tiltaksklasse 1.

Tiltak som er søknadspliktige etter plan og bygningslovens § 20-1 krever en ansvarlig søker. Du må da skaffe til veie et firma som påtar seg oppgaven som ansvarlig søker. Et slikt firma er for eksempel en arkitekt, bygningsingeniør eller en byggmester.

Kommunen kan godkjenne person for ansvarsrett som selvbygger av egen bolig eller fritidsbolig dersom du kan dokumentere at du har kompetanse nok. 

Kvalifikasjonskrav for å erklære ansvarsrett finner du her. 

Kommunen har ikke anledning til å anbefale deg noen konkrete personer eller foretak. Du kan bruke gule sider i telefonkatalogen og søke etter foretak med den faglige kompetansen du trenger som for eksempel tømrer, rørlegger, entreprenør. Alternativt kan du bruke andre søketjenester som for eksempel:

• Sentralt godkjente foretak - Sentralt godkjent er en kvalitetsordning for foretak i byggenæringen. Registeret har opplysninger om alle foretak som har fått rett til å bruke kvalitetsmerket sentralt godkjent.
• Finn arkitekt - en tjeneste fra Norske arkitekters landsforbund

Du kan tegne byggetiltaket selv hvis du har nok kompetanse på teknisk tegning.

Det viktigste i en sak er at alle nødvendige opplysninger blir gitt, at tegninger er i målestokk 1:100, er målsatt og at tegningene har god kvalitet slik at saksbehandler kan sette seg inn i saken og vurdere den på en riktig måte.

Her er liste over priser for byggesaksbehandling.

Ferdigattest utstedes kun for bygg hvor det har vært søkt, og kommunen har gitt tillatelse. Sjekk først om huset/bygget er så gammelt at det ikke har vært krav om byggetillatelse eller ferdigattest. Alle søknadspliktige tiltak der søknad er fremmet etter 1. januar 1998 skal ha en ferdigattest før de kan tas i bruk. Dette gjelder både mindre tiltak som du selv står ansvarlig for, og større tiltak med profesjonelle foretak involvert.

Kommunen gir ferdigattest når det kan dokumenteres at tiltaket er prosjektert og utført i samsvar med tillatelsen og plan- og bygningsloven.

Kommunen kan ikke gi ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan- og bygningslovens § 21-10, femte ledd.

Søknadsskjema om ferdigattest

Alle bygg skal registreres i kommunens kartbase. Melding om frittliggende bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt

For utfyllende informasjon og illustrerte eksempler kan du sjekke ut Regjeringens veiledning om grad av utnytting her. 

Ett-trinns søknad
En ett-trinns søknad er en byggesøknad som inneholder alle de opplysningene som trengs for at du, eller foretaket du har engasjert, kan begynne å bygge umiddelbart når søknaden er blitt godkjent av kommunen. I motsatt fall er det snakk om en to-trinns søknad.

To-trinns søknad
Når du søker i to trinn søker du først om en rammetillatelse. Når denne er godkjent må du søke om igangsettingstillatelse før du kan begynne å bygge. To-trinns søknad er mest vanlig å benytte for større byggeprosjekter.

Reguleringsplan
En reguleringsplan er en plan som regulerer hvordan arealene innenfor et avgrenset geografisk område kan utnyttes. Reguleringsplanen består av et kart av det regulerte område og tilhørende bestemmelser knyttet til området.

Bestemmelsene kan eksempelvis si noe om hvor mye du kan bygge på din tomt.

Kommuneplan
En kommuneplan er en grovmasket arealplan for hele kommunen. Alle kommuner har en kommuneplan, og denne endres/rulleres som hovedregel hvert 4. år. Kommuneplanen består av et kart som viser nåværende og fremtidig arealbruk for kommunen og tilhørende bestemmelser.
Hvis ikke eiendommen din er regulert er det kommuneplanen som regulerer hvordan du kan utnytte eiendommen.

Grad av utnytting (utnyttelsesgrad)
Utnyttelsesgrad (u-grad) er et virkemiddel planleggere bruker for å bestemme hvor mye som kan bygges i et område og som dermed avgrenser hvor mye du kan bygge på din eiendom. Utnyttelsesgrad kan angis på forskjellige måter, men vanligvis angis det som bebygd areal (BYA), eller bruksareal (BRA). Hvis utnyttelsesgraden er satt til 30 % bebygd areal, BYA, så betyr dette at 30 % av eiendommen kan bebygges såfremt det ikke kommer i strid med annet regelverk. Hvilken grad av utnytting som gjelder for din eiendom fremkommer av reguleringsplan eller kommuneplan.

Bebygd areal (BYA)
Bebygd areal (BYA) er en måte å beregne utnyttelsesgraden, og beregnes ved måle fotavtrykket til et byggverk.

BYA kan angis i kvm. eller i prosent. % BYA regnes ut ved å legge sammen fotavtrykket av all bebyggelse på eiendommen (inkludert terrasse mer enn 0,5 m. over terreng), og dele det på størrelsen av eiendommens areal.

Kommuneplanen tillater i utgangspunktet en utnyttelsesgrad på 35 % BYA i boligområder.

Bruksareal (BRA)

Bruksareal (BRA) er en måte å beregne utnyttelsesgraden, og beregnes ved å måle alt innendørs areal, innenfor husets yttervegger.

BRA kan angis i kvm. eller i prosent. % BRA regnes ut ved å legge sammen alt bruksareal på eiendommen og dele på eiendommens totale areal.

% BRA er vanlig å bruke i reguleringsplaner der det er viktig å regulere bruksintensitet.

Gesimshøyde
Gesimshøyde er høyden på skjæringen mellom yttervegg og takflate.

Mønehøyde
Mønehøyde er høyden på skjæringen mellom to skrå takflater.

Tiltakshaver

Tiltakshaver er den personen (eller juridiske personen) som et tiltak utføres på vegne av.

Dispensasjon
Dersom du ikke kan oppfylle alle kravene i reguleringsbestemmelsene eller kommuneplanens bestemmelser kan det søkes om dispensasjon fra disse punktene. Dispensasjon krever en grunngitt søknad. Jfr plan- og bygningslovens kap. 19

Her kan du finne flere spørsmål og svar om kvikkleire og skredfare

NVE gir god oversikt over områder der det finnes kvikkleire i grunnen.

Her finner du informasjon om hvordan klage på vedtak i plan-, eiendoms- og byggesaker.