Lage reguleringsplan

Dersom du ønsker å utvikle et område eller en eiendom som ikke er regulert, kan du fremme et privat forslag til detaljregulering.

Større byggetiltak kan i hovedsak ikke gjennomføres uten reguleringsplan.

Du kan finne ut om en eiendom er regulert eller ikke på kommunens kartløsning. Søk på gårds- og bruksnummer eller adresse, og velg arealplaner under verktøy i menyen til venstre. Du kan også kontakte byggesak eller arealplanenheten.

Hvem kan fremme reguleringsplan?

Private tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering. Loven krever imidlertid at det bak en privat detaljregulering står ekspertise som kjenner til lovverk og forvaltningssystem, og planen må oppfylle visse minstekrav til framstilling.

Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel. Kommunen vil vurdere om tiltaket må detaljreguleres før det kan gjennomføres.

Privatpersoner som ønsker å fremme et reguleringsforslag, kan sammen med sin fagkyndige konsulent kontakte arealplanenheten.

Planprosessen

Beskrivelse av planprosessen

Bestille oppstartsmøte og sende inn planinitiativ

Oppstartsmøte er den formelle starten på planarbeidet etter plan- og bygningsloven § 12-8.

En fagkyndig plankonsulent sender på vegne av forslagsstiller (privat grunneier eller tiltakshaver/utbygger) inn et planinitiativ, og bestiller oppstartsmøte. Du kan eventuelt bestille et veiledningsmøte for å avklare forutsetningene for planarbeidet før oppstartsmøtet.

Her finner du informasjon om hva planinitiativet må inneholde. (PDF, 159 kB)

Eventuell politisk forespørselssak om regulering (råd om planen bør utarbeides)

Varsel om planoppstart

Du som forslagsstiller/plankonsulent annonserer varsel om oppstart av planarbeid i avisa og sender brev til grunneiere, naboer og berørte offentlige og private instanser. Kommunen kunngjør varselet om oppstart.

Forslag til varslingsbrev. (PDF, 190 kB)

Fristen for å komme med merknader til varselet er minst 4 uker. For varsel som følges av planprogram skal fristen settes til minst 6 uker.

Mal for oversikt over innkomne merknader som kan benyttes. (DOCX, 16 kB)

Utarbeidelse av planen

Fagkyndig plankonsulent lager på vegne av forslagsstilleren et planforslag. Vi anbefaler at konsulenten har god dialog med oss i kommunen, gjerne i form av arbeidsmøte(r).

Forslag til detaljregulering skal blant annet inneholde:

Plankart med arealformål i samsvar med pbl. § 12-5 og § 12-6
Bestemmelser til arealformålene i samsvar med pbl. § 12-7
Planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området i samsvar med pbl. § 4-2
Illustrasjonsplan som viser maksimal utnyttelse
Nødvendige andre illustrasjoner
Relevante fagutredninger
Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)

Her finner du informasjon om hva planbeskrivelsen må inneholde. (PDF, 115 kB)

Politisk førstegangsbehandling

Kommunen vurderer innholdet i planforslaget. Dersom det er mangler, sender vi det tilbake til fagkyndig plankonsulent slik at dette kan rettes opp. Hvis planforslaget er komplett, lager vi saksframlegg til Hovedutvalg for miljø- og plansaker (politisk utvalg).

Utvalget behandler saken, og vedtar om planforslaget skal bli lagt ut til offentlig ettersyn og høring eller ikke. Vedtaket kan inneholde krav om å rette planmaterialet før det blir lagt ut på høring.

Offentlig ettersyn/høring

Kommunen varsler om offentlig ettersyn i lokalavisen, og planforslaget blir tilgjengelig på høringssiden vår.

Berørte naboer, grunneiere og offentlige og private instanser varsler vi med brev.

Alle kan komme med uttalelser til reguleringsplanforslaget.

Fristen for å komme med høringsuttalelser er minimum 6 uker.

Bearbeiding av planforslaget

Når høringsfristen er ute, må fagkyndig plankonsulent gjøre rede for hvordan de mottatte uttalelsene er vurdert og hvordan de er fulgt opp i forslaget, og sende dette til oss. Her er mal for oversikt over innkomne høringsmerknader som kan benyttes. (DOCX, 16 kB)

Ofte har vi et merknadsmøte der kommunen og plankonsulenten ser på uttalelsene sammen.

Dersom det er såkalte innsigelser fra regionale og statlige myndigheter, vil vi også måtte avklare hvordan vi skal håndtere disse. Dette kan bety at vi involverer både den politiske ledelsen i kommunen og den myndigheten som har fremmet innsigelsen.

Politisk andregangsbehandling/ sluttbehandling, med endelig vedtak av planen i kommunestyret

Fagkyndig plankonsulent sender over endret planforslag til kommunen slik at vi kan behandle det. Vi vurderer og tar endelig stilling til det reviderte planforslaget. Saksbehandler lager saksframlegg der kommunedirektørens vurderinger og konklusjoner framgår.

Plansaken blir så behandlet i Hovedutvalg for miljø- og plansaker som innstiller videre til formannskapet og kommunestyret. Det er kommunestyret som fatter det endelige vedtaket.

Det er mulig å klage på kommunestyrets vedtak

Fristen for å klage på en vedtatt plan er 3 uker.

Beskrivelse av forenklet planprosess

Endring av reguleringsplan

I visse tilfeller er det mulig å søke om å endre en gjeldende reguleringsplan. Det er en egen saksprosess knyttet til endring av reguleringsplan.

I utgangspunktet stilles samme krav til endring av plan som til utarbeidelse av ny plan, dvs. full planprosess og krav til planfaglig kompetanse. Plan- og bygningsloven åpner imidlertid for at endring av plan kan gjennomføres på en enklere måte - forenklet (plan)prosess.

En rekke kriterier må være oppfylt for at endring av en reguleringsplan skal kunne behandles med forenklet prosess (jf. pbl. 12-14). Det er kommunen som i hvert enkelt tilfelle vurderer om en sak oppfyller disse kravene.

Endringsforslag

Det skal sendes inn et komplett forslag til kommunen som viser ønskede endringer av den gjeldende planen.

Informasjon du bør legge ved:

Plankart
Eventuelle reguleringsbestemmelser
En planbeskrivelse med opplysninger om gjeldende plan
Om planendringen
Begrunnelse for endringen
Beskrivelse av eventuelle virkninger
Dokumentasjon på virkninger som for eksempel illustrasjoner av planlagte bygninger eller geotekniske vurderinger.
Det skal også legges ved dokumentasjon på samråd med berørte parter.

Oppstartsmøte

Oppstartsmøte er den formelle starten på planarbeidet. I møtet avklares videre prosess for arbeidet.

Høring og offentlig ettersyn

Kommunen sender saken ut på høring til regionale myndigheter, grunneiere og eventuelle andre berørte parter.

Bearbeiding av planforslag etter høring og offentlig ettersyn

Etter høringsperioden vurderes endringsforslaget på nytt i lys av innkomne innspill og om det er tilkommet ny informasjon som har betydning for planen.

Dersom er kommet innvendinger mot forslaget, som ikke imøtekommes, må det vurderes om saken skal behandles etter en full planprosess.

Politisk sluttbehandling

Saken fremmes til politisk sluttbehandling i hovedutvalget for miljø- og plansaker (HMP) som fatter endelig vedtak.

Kunngjøring av vedtak og klagebehandling

Kommunen kunngjør og informerer berørte parter om planvedtaket og opplyser om klageadgang og frist.

Eventuelle klager sendes kommunen. Kommunedirektøren gir sin anbefaling til HMP om klagen skal tas til følge eller om vedtaket skal opprettholdes. Dersom klagen ikke fører frem, sendes klagen videre til Statsforvalteren for endelig avgjørelse.

Planportal er en informasjonstjeneste for plansaksbehandlere og politikere på kommunalt og regionalt nivå i Vestfold. Nettstedet kan også være til stor nytte for konsulenter, næringsliv, interessegrupper og enkeltpersoner. Her finner du blant annet lover, forskrifter, veiledere og andre relevante publikasjoner.

Plandel av plan- og bygningsloven av 1. juli 2009, veiledere og andre relevante dokumenter finnes på regjeringens nettside www.planlegging.no.

Behandlingstid

Det tar omtrent ett år fra varsel om oppstart av planarbeid til planen er vedtatt av kommunestyret. Saksbehandlingstiden vil avhenge av tiden forslagsstiller bruker å utarbeide planen, graden av konflikter, krav til utredninger med videre.

Pris

Se gebyrer for behandling av reguleringssaker.

Veiledningsmateriale

Flere relevante rapporter finner du i denne planoversikten. Deriblant rapporten om økte byggehøyder i sentrum og "Kartlegging av verdifulle kulturmiljøer i og nær Sandefjord sentrum" (tidligere "Bevaringsplakaten").